임차인이 월세를 내지 않아도 건물주의 부가세 신고 의무는 멈추지 않습니다. 임대료는 계약에서 받기로 한 날이 공급시기라서, 돈이 들어오지 않아도 그 달 매출로 잡히고 부가세는 건물주가 먼저 냅니다. 월세 300만 원, 부가세 30만 원인 상가에서 6개월을 못 받으면 이미 낸 부가세만 180만 원입니다.
이 돈은 대손세액공제로 돌려받을 수 있습니다. 대손세액은 못 받게 된 금액(부가세 포함)에 110분의 10을 곱해 계산하고, 대손이 확정된 날이 속하는 과세기간의 매출세액에서 뺍니다. 다만 "몇 달째 연체 중"이라는 사정만으로는 부족합니다. 소멸시효 완성이나 임차인 파산처럼 법이 정한 사유로 대손이 확정돼야 공제의 문이 열립니다. 올해 2기분 확정신고(2027년 1월 25일까지)를 앞둔 지금, 장부에 쌓인 미수 월세가 어느 단계에 있는지 가려 두면 좋습니다.
연체 월세의 부가세는 약정일에 이미 확정되어 먼저 납부합니다. 돌려받는 길은 대손세액공제이고, 대손세액은 대손금액(부가세 포함) × 10/110입니다. 공제 시점은 연체를 시작한 때가 아니라 대손이 확정된 날이 속하는 과세기간입니다. 월세 330만 원(부가세 포함) 6개월분이면 대손금액 1,980만 원, 대손세액 180만 원입니다.
월세를 못 받아도 부가세는 약정일에 이미 확정됩니다
임대용역은 공급단위를 나누기 어려운 용역을 계속 제공하는 경우라서, 부가가치세법 시행령 제29조에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기가 됩니다. 계약서에 "매월 말일 지급"이라고 적혀 있다면 매월 말일이 그 달 임대료의 공급시기입니다. 임차인이 실제로 입금했는지는 공급시기를 바꾸지 못합니다.
그래서 연체가 생겨도 건물주는 해당 월의 세금계산서를 발급하고, 그 금액을 과세표준에 넣어 확정신고 때 부가세를 냅니다. 세금계산서를 발급하지 않고 "받으면 그때 끊겠다"고 미루는 방식은 맞지 않습니다. 반대로 말하면, 연체분의 부가세는 세금계산서가 이미 발급되어 매출세액으로 납부된 상태이므로 건물주가 임차인에게 받을 돈은 공급가액에 부가세를 더한 금액 전체입니다.
대손세액공제는 "연체 중"이 아니라 "대손 확정"부터 가능합니다
부가가치세법 제45조는 공급을 받은 자의 파산·강제집행이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대손되어 회수할 수 없는 경우에 공제를 허용합니다. 시행령이 정하는 대손 사유는 소득세법·법인세법에서 대손금으로 인정하는 사유를 따르며, 소멸시효 완성, 채무자의 파산, 회생계획 인가나 면책 결정, 강제집행을 해도 받을 수 없는 경우 등이 여기에 들어갑니다. 중소기업의 외상매출금·미수금으로 회수기일이 2년 이상 지난 것(특수관계인과의 거래 제외)도 사유에 포함되므로, 해당 요건을 갖춘 건물주는 시효 3년을 기다리지 않을 수도 있습니다. 다만 월세가 3개월, 6개월 밀렸다는 사실만으로는 이 목록에 해당하지 않습니다.
월세처럼 매달 정해진 사용료 채권은 민법 제163조 제1호에 따라 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 그래서 "소멸시효 완성"을 사유로 대손을 확정하는 경우는 연체분이 3년 이상 묵었을 때입니다. 연체가 시작된 지 몇 달 안 됐다면 공제 시점은 아직 오지 않은 것이고, 그 사이에 건물주가 할 일은 시효가 흐르는 채권을 어떻게 관리하느냐입니다.
상황별로 공제 가능 여부를 나누면 아래와 같습니다. 판단 기준은 "받을 돈이 아직 남아 있는가, 그리고 법이 정한 대손 사유가 확정됐는가"입니다.
| 상황 | 대손세액공제 | 건물주가 확인할 것 |
|---|---|---|
| 임차인이 영업 중이며 월세만 6개월 밀림 | 아직 불가 | 세금계산서 발급 여부, 독촉 기록, 보증금 잔액 |
| 연체 월세가 3년 넘게 묵고 시효 중단 사유가 없음 | 가능 (소멸시효 완성) | 시효 기산일, 중단 사유 유무 (중소기업은 회수기일 2년 경과 사유도 확인) |
| 임차인이 파산 또는 회생계획 인가를 받음 | 사유 해당 시 가능 | 법원 결정문, 채권 신고 내역 |
| 연체 월세를 보증금에서 충당함 | 해당 없음 | 충당한 금액만큼은 받을 돈이 아님 |
| 대손 처리 후 일부를 회수함 | 회수분은 매출세액에 가산 | 회수한 날이 속하는 과세기간에 반영 |
부가가치세법 제45조 제1항(대손세액의 공제특례) / 같은 조 제2항(신고와 함께 대손금액 발생 사실을 증명하는 서류 제출) / 부가가치세법 시행령 제29조(대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 봄) / 부가가치세법 시행령 제87조(대손세액공제 사유) / 민법 제163조 제1호(사용료 등 1년 이내 정기 지급 채권의 3년 소멸시효)
180만 원이 돌아오는 계산: 월세 300만 원 6개월분 사례
숫자로 따라가 보겠습니다. 상가 월세가 공급가액 300만 원이고 부가세가 30만 원이라 임차인이 매달 330만 원을 내야 하는 계약입니다. 임차인이 6개월치를 내지 않았고, 건물주는 이 6개월 동안 세금계산서를 발급해 부가세를 모두 납부했습니다. 이후 대손 사유가 확정된 경우를 계산합니다.
- ① 대손금액 확정: 330만 원 × 6개월 = 1,980만 원 (부가세 포함 금액이 기준입니다)
- ② 대손세액 계산: 1,980만 원 × 10/110 = 180만 원 (월 30만 원 × 6개월과 같은 금액)
- ③ 공제 반영: 대손이 확정된 날이 속하는 과세기간 확정신고서의 매출세액에서 180만 원을 뺍니다. 신고 때 대손금액이 발생한 사실을 증명하는 서류를 함께 냅니다.
여기서 놓치기 쉬운 점이 있습니다. 대손세액공제로 돌려받는 것은 부가세 180만 원뿐이고, 공급가액에 해당하는 1,800만 원은 돌려받지 못한 매출 그대로 남습니다. 부가세를 되찾는 것과 월세 자체를 받는 것은 별개의 문제입니다. 공제를 받은 뒤라도 임차인에게서 일부를 회수하면, 회수한 금액에 관련된 대손세액은 회수한 날이 속하는 과세기간의 매출세액에 다시 더해집니다.
소득세는 어떻게 되나: 연체 월세도 수입이고, 대손은 비용입니다
부가세와 소득세는 따로 움직입니다. 소득세법 제24조는 총수입금액을 "수입하였거나 수입할 금액"으로 정하고 있어, 임대료는 받기로 한 시기에 맞춰 그해 수입에 잡힙니다. 연체로 입금이 되지 않은 월세도 약정한 지급일이 속하는 연도의 총수입금액에 들어가므로, 돈을 받지 못했는데 소득세 신고에는 수입으로 반영되는 일이 생깁니다.
이 미수금이 법이 정한 사유로 대손이 확정되면 사업소득에서 대손금으로 비용 처리할 수 있는지 따져 볼 대상이 됩니다. 부가가치세법 시행령이 대손 사유를 소득세법 시행령 제55조 제2항의 대손금 사유에 맞추고 있으므로, 두 세목의 대손 판단은 같은 사유 목록을 기준으로 시작합니다. 아래 표로 비교하면 두 세금의 차이가 선명해집니다.
| 구분 | 부가가치세 | 종합소득세 |
|---|---|---|
| 연체 월세의 처리 | 약정일에 공급시기 도래, 세금계산서 발급 후 부가세 납부 | 수입으로 볼 금액이므로 그해 총수입금액에 포함 |
| 돌려받는 금액 | 대손금액 × 10/110 (부가세 부분만) | 대손금 비용 처리 시 소득금액 감소 (세율은 과세표준 구간에 따름) |
| 반영 시점 | 대손이 확정된 날이 속하는 과세기간 | 대손 사유가 확정된 연도 (소득세법 시행령 제55조 대손금 규정 기준) |
| 필요 서류 | 대손금액 발생 사실 증명서류 (제45조 제2항) | 대손 사유를 입증하는 서류 |
월세가 밀리기 시작했을 때 건물주가 밟을 순서
연체가 한두 달 이어질 때 건물주가 하는 일이 나중에 공제와 소득세 처리의 근거가 됩니다. 공제를 받으려면 "회수할 수 없는 채권이 된 경위"를 서류로 보여 줄 수 있어야 하기 때문입니다.
3기 연체와 계약 해지
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 건물주가 계약을 해지할 수 있게 합니다. 월세가 300만 원인 계약이라면 연체액이 900만 원(공급가액 기준)에 이르는 시점이 하나의 기준선입니다. 해지 가능 시점을 넘기고도 계속 두면 연체액만 커지므로, 이 기준을 연체 관리의 분기점으로 삼는 편이 낫습니다.
보증금 충당은 대손이 아닙니다
연체 월세를 임차인의 보증금에서 공제하는 방식으로 정리하면 건물주는 그 금액을 실제로 받은 것과 같은 결과가 됩니다. 이미 발급한 세금계산서와 납부한 부가세는 그대로 유지되고, 보증금으로 덮인 부분은 회수 불능 채권이 아니므로 대손세액공제 대상에서 빠집니다. 공제 계산은 보증금으로 충당하고도 남은 금액에만 적용합니다.
실무에서 흔한 장면
임차인이 영업을 계속하면서 "다음 달에 한꺼번에 낼게요"라는 말만 되풀이하는 경우가 가장 흔합니다. 이때 건물주는 대화로만 달래다가 어느 순간 연체 6개월, 1년이 쌓이는데, 그 사이에도 확정신고마다 연체분의 부가세는 계속 나갑니다. 구두 약속은 증빙이 되지 않으므로 통화 후 문자나 메일로 연체 금액과 지급 약속일을 남겨 두면 좋습니다. 다만 임차인이 연체액 일부를 변제하거나 지급 의무를 인정하면 시효가 중단될 수 있어, 소멸시효 완성으로 대손을 확정하려는 계획과는 서로 부딪힙니다. 어느 쪽을 택할지는 임차인이 계속 임차할 의사가 있는지, 연체분을 받아낼 가능성이 있는지를 놓고 건물주가 정할 일입니다.
월세를 받지 못했다는 이유로 세금계산서 발급을 미루거나 부가세 신고에서 그 달 매출을 빼면 안 됩니다. 공급시기는 입금일이 아니라 받기로 한 날이고, 발급 의무를 지키지 않으면 가산세 대상이 됩니다. 반대로 연체가 길어졌다는 이유만으로 대손세액공제를 먼저 적용해 신고하면, 대손 사유가 확정되지 않은 공제로 보아 부인될 수 있습니다.
부가가치세법 제45조(대손세액의 공제특례) 제1항·제2항 / 부가가치세법 시행령 제29조(공급단위를 구획할 수 없는 용역의 계속 공급, 대가의 각 부분을 받기로 한 때) / 부가가치세법 시행령 제87조(대손세액공제 사유) / 소득세법 제24조(총수입금액의 계산) / 소득세법 시행령 제55조 제2항(대손금 인정 사유) / 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) / 민법 제163조 제1호
자주 묻는 질문
Q. 월세를 석 달째 못 받았는데 이번 확정신고에서 부가세를 돌려받을 수 있나요?
연체 석 달만으로는 대손세액공제를 받을 수 없습니다. 공제는 소멸시효 완성, 임차인의 파산이나 회생계획 인가처럼 대손 사유가 확정된 날이 속하는 과세기간에 적용되기 때문입니다. 그때까지는 해당 월분 세금계산서를 발급하고 부가세를 정상적으로 신고·납부해야 합니다.
Q. 대손세액은 어떻게 계산하나요?
부가세를 포함해 받지 못하게 된 금액(대손금액)에 110분의 10을 곱합니다. 월세가 부가세 포함 330만 원이고 6개월분 1,980만 원이 대손으로 확정되면 대손세액은 180만 원입니다. 이 금액을 대손이 확정된 날이 속하는 과세기간 확정신고서의 매출세액에서 빼며, 신고 때 대손금액이 발생한 사실을 증명하는 서류를 함께 제출합니다.
Q. 보증금으로 연체 월세를 충당하면 그 부분도 공제되나요?
공제되지 않습니다. 보증금에서 공제한 금액은 건물주가 받은 것과 같아 회수 불능 채권이 아니기 때문입니다. 대손세액공제는 보증금으로 충당하고도 남아 끝내 받지 못하는 금액에만 해당합니다.
Q. 공제를 받은 뒤에 임차인이 연체 월세를 갚으면 어떻게 되나요?
갚은 금액에 관련된 대손세액은 회수한 날이 속하는 과세기간의 매출세액에 다시 더합니다. 부가가치세법 제45조 제1항 단서가 정한 방식입니다. 일부만 회수했다면 회수한 금액에 해당하는 대손세액만큼 가산됩니다.
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