2026년 부동산 세제, 무엇이 확정이고 무엇이 아직 법안 단계인가
2026년 부동산 세제 중 확정된 규제와 아직 법안 단계인 규제를 자산가 시점으로 정리했습니다.
2026년 부동산 세제 중 확정된 규제와 아직 법안 단계인 규제를 자산가 시점으로 정리했습니다.
올해 1월, 카카오톡으로 '이재명 정부 부동산 종합대책''이라는 내용이 퍼졌습니다. 다주택자 양도세 82.5%, 1주택 장기보유특별공제 폐지, 공시가격 현실화율 95%, 전세대출 전면 금지 같은 내용이었습니다. 당시 정부는 자신들이 만든 자료가 아니라며 수사까지 요청했습니다.
그런데 반년이 지난 지금, 그 내용 중 일부는 실제로 시행됐고 일부는 여전히 법안 단계에 머물러 있습니다. 자산가에게 중요한 것은 '무엇이 확정됐고, 무엇이 아직 아닌가''를 가르는 일입니다. 확정된 규제에는 대응해야 하고, 확정되지 않은 예측에는 휘둘리지 말아야 합니다. 그 경계선을 정리해 보겠습니다.
2026년 5월 9일 유예 종료로 다주택자 양도세 중과가 재개됐습니다. 1주택 장특공·종부세·전세대출은 여전히 법안 단계이므로 7월 세제개편안 확정 후 움직이세요.
확정된 변화는 '양도세 중과 재개'' 하나입니다
2026년 5월 9일, 4년간 이어진 다주택자 양도세 중과 유예가 예정대로 끝났습니다. 정부는 2026년 2월에 이 유예를 연장하지 않고 일정대로 종료한다고 발표했습니다.
5월 10일부터 무엇이 달라졌나
조정대상지역(정부가 과열을 우려해 지정한 규제 지역) 안의 주택을 다주택자가 팔면 다시 중과세율이 붙습니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 기본세율 구간이 높은 경우 지방소득세를 포함해 최대 82.5%까지 과세될 수 있습니다.
세율만 오르는 것이 아닙니다. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제(오래 보유한 부동산의 양도차익 일부를 깎아주는 제도)도 받을 수 없습니다. 오래 보유해 기대했던 공제가 사라지면서, 세율 인상과 공제 소멸이 동시에 부담으로 작용하는 구조입니다.
5월 9일 이전 계약자에게는 4~6개월 유예가 있습니다
정부는 시장 충격을 줄이기 위해 보완 장치를 뒀습니다. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고 계약을 체결한 경우, 지역에 따라 잔금 기한을 유예합니다. 강남·서초·송파·용산은 계약 후 4개월(2026년 9월 9일까지), 2025년 10월 16일 이후 새로 지정된 조정대상지역은 6개월(2026년 11월 9일까지)입니다. 단, 이 완화는 다주택자가 무주택자에게 매도하는 경우로 한정됩니다.
확정과 논의 단계, 표로 구분하면 이렇습니다
같은 규제라도 이미 법으로 시행 중인 것과, 발의·거론 단계인 것을 섞어서 판단하면 의사결정이 흔들립니다. 2026년 6월 기준으로 구분하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 현재 상태 (2026년 6월 기준) | 자산가에게 주는 영향 |
|---|---|---|
| 다주택 양도세 중과 | 시행 중 (확정) | 조정대상지역 매도 시 최대 82.5%, 장특공 배제 |
| 1주택 장특공 축소 | 국회 발의·논의 단계 | 2026년 내 양도는 현행 유지 |
| 종부세 강화 | 거론·검토 단계 | 과세표준 인상 시 보유세 부담 증가 |
| 공정시장가액비율 | 60% 적용 중 → 80% 상향 거론 | 종부세 과세표준 상향 가능성 |
| 전세대출 DSR 확대 | 검토 단계 | 무주택자·지방으로 확대 가능성 |
논의 단계의 상태
표의 아래쪽 네 항목은 자주 '곧 시행될 일''처럼 이야기되지만, 실제는 다릅니다.
1주택 장기보유특별공제: 발의됐을 뿐 확정이 아닙니다
현행 기준으로 1세대 1주택 고가주택(양도가액 12억 원 초과)은 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%, 합산 최대 80%까지 양도차익을 공제받습니다. 실거주하지 않은 경우에는 일반 공제율인 최대 30%만 적용됩니다.
2026년 4월 8일 국회에 장특공을 손보는 소득세법 개정안이 발의됐고, 대통령도 실거주하지 않는 고가 1주택에 대한 혜택을 줄여야 한다는 취지로 언급했습니다. 다만 정부는 장특공 개편을 검토한 바 없다는 신중한 입장도 함께 내고 있습니다. 법안은 상임위원회, 법제사법위원회, 본회의 의결 절차가 남아 있어 확정된 제도가 아닙니다. 시행되더라도 2027년 이후 양도분부터 적용될 가능성이 거론되며, 2026년 12월 31일 이전 양도는 현행 기준이 적용됩니다.
종부세와 공정시장가액비율: 세율보다 '과세표준''이 변수
종부세 강화는 세율을 직접 올리기보다 과세표준을 키우는 방향이 거론됩니다. 핵심은 두 가지입니다. 하나는 공시가격 인상이고, 다른 하나는 공정시장가액비율입니다. 공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 과세표준을 정하는 비율로, 주택은 현재 60%가 적용되고 있습니다. 비율을 80% 수준으로 올리면 세율을 그대로 둬도 실제 부담은 늘어납니다. 1주택자의 12억 원 공제 기준은 유지되는 것으로 거론됩니다.
전세대출: 1주택자에서 무주택자·지방으로 확대 검토
2025년 10월 대책으로, 수도권과 규제지역 안에서 1주택자가 임차인으로서 받는 전세대출의 이자 상한분에는 이미 DSR(소득 대비 원리금 상환 비율 규제)이 적용되고 있습니다. 정부는 해당 적용 범위를 무주택자와 지방으로 단계적으로 확대하는 방안을 검토하는 것으로 파악됩니다.
장특공·종부세·전세대출 항목은 7월 세제개편안과 국회 통과 전까지 '방향''이지 '확정''이 아닙니다.
지금 점검할 세 가지
결론은 단순합니다. 확정 사안에는 계산으로 대응하고, 미확정 사안은 발표를 확인한 뒤 움직이는 것입니다.
첫째, 조정대상지역 다주택 보유분은 양도 시나리오부터 계산합니다. 이미 시행 중인 사안이므로 우선순위가 가장 높습니다. 중과 여부의 기준일은 계약일이 아니라 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다.
둘째, 1주택 고가주택은 매도 예정 시점을 확인합니다. 2026년 안에 양도하면 현행 장특공이 그대로 적용됩니다. 시점에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있어 일정 점검이 먼저입니다.
셋째, 보유세는 7월 개편안을 확인한 뒤 검토합니다. 공시가격과 공정시장가액비율 변화가 확정되면, 공동명의나 법인 활용 등 보유 구조를 다시 따져볼 수 있습니다.
타이밍을 한 번 잘못 잡으면 수천만 원에서 수억 원이 오갑니다. 그만큼 '시행된 것''과 '논의 중인 것''을 구분해 두는 일이 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q 다주택자 양도세 중과는 지금 적용되나요?
네. 2026년 5월 9일 유예가 종료돼 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자부터 중과세율이 다시 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 지방소득세 포함 최대 82.5%까지 과세될 수 있습니다. 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 배제됩니다.
Q 1주택 장기보유특별공제는 폐지됐나요?
아닙니다. 2026년 6월 기준으로 장특공 개편은 국회에 발의된 법안과 대통령 발언 수준의 논의 단계이며 확정된 사안이 아닙니다. 2026년 안에 양도하는 주택은 현행 기준이 그대로 적용됩니다. 제도가 바뀌더라도 2027년 이후 양도분부터 적용될 가능성이 거론됩니다.
Q 종부세는 오르나요?
세율 자체보다 과세표준을 키우는 방식이 거론됩니다. 핵심은 공시가격 인상과 공정시장가액비율 상향입니다. 현재 주택분은 60%가 적용 중이며 이를 80% 수준으로 올리는 안이 거론되고 있습니다. 확정 여부는 7월 세제개편안과 국회 통과를 확인해야 합니다.
Q 7월 세제개편안 전에 집을 팔아야 하나요?
확정된 양도세 중과에는 대응하되, 미확정 예측만으로 성급히 매도하거나 증여하면 손해일 수 있습니다. 보유 주택 수, 취득가액, 거주 여부, 양도차익을 숫자로 계산해 판단해야 합니다. 양도세 중과 여부의 기준일은 계약일이 아니라 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다.