서울 상가 환산보증금이 9억 원을 넘으면 건물주는 무엇이 달라질까, 계약 전에 계산해 보는 법

상가 임대차에서 환산보증금은 보증금에 월세×100을 더한 금액입니다. 서울은 이 금액이 9억 원을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 일부 조항만 적용되고, 9억 원 이하이면 법 전체가 적용됩니다. 예를 들어 서울 상가에서 보증금 5억 원에 월세 400만 원이면 환산보증금이 딱 9억 원이라 법 전체가 적용되고, 월세가 450만 원이면 9억 5,000만 원이라 일부 조항만 적용됩니다.

차이가 가장 크게 나는 곳은 월세를 올릴 때와 보증금을 지킬 때입니다. 기준액 이하라면 증액 청구가 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못하고, 기준액을 넘으면 이 상한 조항이 적용 대상에 들어 있지 않습니다. 반대로 기준액을 넘어도 임차인의 계약갱신요구권(최대 10년)과 대항력은 그대로 남습니다. 계약서를 쓰기 전에 어느 쪽인지 계산해 두면 이후 협상의 전제가 정리됩니다.

환산보증금은 어떻게 계산하나요

상가건물 임대차보호법 제2조 제2항은 보증금 외에 월 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 보증금에 포함하도록 정합니다. 시행령 제2조 제3항은 그 비율을 "1분의 100", 즉 100배로 정하고, 같은 조 제2항은 이때의 차임액을 월 단위로 보도록 합니다. 연세나 분기 단위로 받는 계약이라도 월 단위로 환산한 뒤 100을 곱합니다.

법 제2조 제1항 단서는 기준액을 "초과하는" 임대차에 대해 이 법을 적용하지 않는다고 정합니다. 그래서 환산보증금이 정확히 9억 원인 서울 상가는 초과가 아니라 적용 대상입니다. 위 도식의 사례는 월세를 1만 원만 올려도 경계를 넘는 위치라는 뜻이기도 합니다.

월세만 보면 얼마까지가 기준 이내인가

보증금이 1억 원인 계약을 기준으로, 환산보증금이 기준액 이하가 되는 월세 상한을 아래 표로 정리했습니다. 보증금이 달라지면 보증금 1억 원 차이마다 월세 한도가 100만 원씩 반대로 움직입니다.

기준액을 넘으면 어떤 조항이 빠지고 무엇이 남나요

법 제2조 제3항은 기준액을 넘는 임대차에도 적용되는 조항을 따로 나열합니다. 제3조(대항력), 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조가 그 목록입니다. 목록에 없는 조항은 기준액을 넘는 임대차에 적용되지 않습니다. 건물주가 체감하는 쪽은 제11조의 증액 상한과 보증금 보호 조항들입니다.

대항력은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생기는 장치입니다(제3조 제1항). 건물을 팔 때 새 소유자가 이 임대차를 그대로 이어받는다는 뜻이라, 기준액을 넘는 고액 임대차도 매각 협상에서 빠지지 않는다는 점이 중요합니다.

계약갱신요구권은 기준액과 상관없이 10년

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제10조 제1항). 전체 임대차 기간이 최초 기간을 포함해 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제2항). 거절이 가능한 사유는 3기 차임 연체, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 등 법이 열거한 경우에 한정됩니다.

월세를 올릴 때 5%는 어느 계약에 적용되나요

시행령 제4조는 차임 또는 보증금의 증액 청구가 청구 당시 금액의 100분의 5를 초과하지 못한다고 정합니다. 법 제11조 제1항이 증액의 비율 기준을 시행령에 맡기고 있기 때문입니다. 환산보증금이 기준액 이하인 계약에서는 이 상한이 건물주의 증액 청구에 그대로 걸립니다.

구체적인 계산은 다음과 같습니다. 서울 상가에서 보증금 5억 원, 월세 400만 원인 계약을 가정합니다(환산 9억 원, 기준액 이하).

1. 보증금 증액 한도: 5억 원 × 5% = 2,500만 원, 따라서 5억 2,500만 원까지
2. 월세 증액 한도: 400만 원 × 5% = 20만 원, 따라서 420만 원까지
3. 증액을 한 번 청구하면 그 증액이 있은 날부터 1년 이내에는 다시 청구할 수 없음(제11조 제2항)

같은 서울 상가라도 보증금 5억 원, 월세 450만 원이라면 환산보증금이 9억 5,000만 원으로 기준액을 넘어 위 한도 계산의 출발점이 달라집니다. 법 제2조 제3항의 적용 목록에 제11조가 들어 있지 않으므로, 이 계약의 증액 폭에는 5%라는 법정 숫자가 정해져 있지 않습니다. 상한이 없다는 것은 계약 당사자가 협의로 정한다는 뜻이고, 임차인이 갱신을 요구한 상황에서는 합의 근거를 서면으로 남겨 두는 편이 이후 분쟁을 줄입니다.

계약서를 쓰기 전에 건물주가 확인할 순서

환산보증금 계산은 계약 체결 직전이 가장 효율적입니다. 월세와 보증금을 조율하는 협상 단계에서 숫자 하나가 바뀌면 법 적용 범위가 달라질 수 있기 때문입니다.

1. 소재지 구분 확인: 건물이 서울인지, 과밀억제권역·부산인지, 광역시 등인지 시행령 제2조 제1항 네 구간 중 어디인지 확인합니다.
2. 월 단위 차임 정리: 임대료를 월 단위로 맞추고 100을 곱합니다.
3. 보증금 합산: 보증금과 월세 환산액을 더해 환산보증금을 구합니다.
4. 기준액 대조: 기준액 이하인지(정확히 같으면 이하에 해당), 넘는지 판단합니다.
5. 계약서 기록: 계산한 환산보증금과 판단 결과를 계약 관련 자료에 남겨 둡니다.

경계선 근처 계약에서 생기는 일

월세 인상이나 보증금 조정 협상 중에 환산보증금이 기준액 가까이에 있으면, 숫자 하나를 어느 쪽으로 정하느냐에 따라 5% 상한이 걸리는 계약과 걸리지 않는 계약으로 갈립니다. 월세를 낮추고 보증금을 올리는 식으로 같은 수익 구조를 유지하면서도 환산보증금은 달라질 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 건물의 향후 증액 계획과 임차인과의 관계에 따라 달라지므로, 숫자를 정하기 전에 두 가지 경우를 모두 계산해 두는 것이 기본입니다.

3기 연체 해지는 기준액과 무관합니다

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 건물주는 계약을 해지할 수 있습니다(제10조의8). 이 조항도 제2조 제3항의 적용 목록 안에 있어 기준액을 넘는 임대차에서도 같습니다. 월세가 400만 원이면 1,200만 원이 쌓이는 시점이 하나의 기준이 됩니다. 연체가 시작되면 연체 개월 수와 금액을 날짜별로 기록해 두어야 해지와 갱신 거절 사유를 입증할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 상가 환산보증금은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월 차임×100을 더합니다. 월 단위가 아닌 차임은 월 단위로 바꾼 뒤 곱합니다(시행령 제2조 제2항·제3항). 서울 상가 보증금 5억 원, 월세 400만 원이면 5억 원 + 4억 원 = 9억 원입니다.

Q. 서울 상가 환산보증금이 정확히 9억 원이면 법이 적용되나요?

적용됩니다. 법 제2조 제1항 단서는 기준액을 초과하는 임대차를 적용 대상에서 제외하므로, 정확히 9억 원은 초과가 아닙니다. 단 1원이라도 넘으면 일부 조항만 적용되는 임대차가 됩니다.

Q. 환산보증금이 기준액을 넘으면 계약갱신요구권도 없어지나요?

없어지지 않습니다. 제2조 제3항에 따라 제10조 제1항·제2항(갱신요구권, 전체 10년)은 기준액을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 건물주가 갱신을 거절하려면 제10조 제1항의 3기 연체, 무단 전대, 철거·재건축 등 열거된 사유가 있어야 합니다.

Q. 기준액을 넘는 계약에서는 월세를 얼마든지 올릴 수 있나요?

5% 상한을 정한 제11조가 제2조 제3항의 적용 목록에 없으므로, 법정 상한 숫자는 정해져 있지 않습니다. 증액 폭은 계약 당사자의 협의로 정해지고, 협의 근거와 합의 내용을 서면으로 남겨 두는 것이 안전합니다. 기준액 이하 계약이라면 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못하고, 증액 후 1년 이내에는 다시 청구하지 못합니다.