상가 재계약 월세 인상과 보증금 인상, 건물주 손에 남는 돈은 어느 쪽이 많을까

월세를 월 100만 원 올리면 세금을 내고 연 698만 원쯤 손에 남습니다. 그와 같은 무게로 보증금을 1억 원 올리면 연 101만~231만 원쯤 남습니다.

과세 대상으로 잡히는 금액은 보증금 쪽이 훨씬 작은데도 그렇습니다.

'월세는 세금이 전부 붙고 보증금은 이자 몫만 붙는다던데, 그럼 보증금이 낫지 않나?' 싶어서 검색하셨을 겁니다. 답부터 드리면, 과세 대상 금액만 보면 보증금이 작고 손에 남는 돈으로 보면 월세가 큽니다. 둘을 같은 숫자로 나란히 놓아야 보이는 차이입니다.

월세를 올릴 때와 보증금을 올릴 때, 세금은 어떻게 다르게 붙나요?

월세는 올린 금액 전부가 수입이고, 보증금은 올린 금액 자체가 아니라 그 돈의 이자 몫만 과세 대상입니다.

월세 인상분에는 부가가치세(물건·서비스값에 얹는 10% 세금)와 종합소득세(1년 소득에 매기는 세금)가 모두 붙습니다. 부가세는 계약서에 '부가세 별도'로 적어 두면 임차인에게 따로 받아 대신 내는 돈이라, 건물주 주머니에서 나가지는 않습니다.

보증금은 나중에 돌려줘야 하는 돈이라 수입이 아닙니다. 대신 세법은 "맡아 둔 돈에 은행 이자가 붙었을 것"으로 보고 그 이자 몫을 임대료로 간주합니다. 이게 간주임대료입니다. 부가세 쪽 계산은 이렇습니다.

보증금 × 정기예금 이자율(연 3.1%) = 간주임대료(부가세 붙기 전 금액)

보증금 1억 원이면 310만 원이고, 여기 10%인 31만 원이 부가세입니다. 임차인에게 따로 받지 않는 게 일반적이라 계약서에 정한 것이 없으면 건물주 몫으로 남습니다. (이자율은 해마다 바뀔 수 있는 숫자라, 이 글의 3.1%는 올해 기준입니다.)

종합소득세에도 같은 방식으로 이자 몫이 더해집니다. 다만 보증금에서 건물 건설비(매입한 건물이라면 취득가액 중 건물분) 상당액을 먼저 빼고, 보증금으로 번 이자수익도 빼는 구조라 실제 과세액은 이보다 줄 수 있습니다.

같은 무게로 올리면 세금을 낸 뒤 얼마나 남나요?

월세 월 100만 원 인상은 연 698만 원쯤 남고, 보증금 1억 원 인상은 연 101만~231만 원쯤 남습니다.

비교의 전제부터 맞춥니다. 월세 월 100만 원(연 1,200만 원)과 보증금 1억 원은 연 12%로 환산하면 같은 무게입니다. 상가임대차법이 보증금을 월세로 바꿀 때 연 12%와 '한국은행 기준금리의 4.5배' 중 낮은 쪽을 상한으로 두고 있어서(시행령 제5조), 12%를 임차인이 느끼는 부담의 기준선으로 삼았습니다. 기준금리가 낮은 시기에는 실제 상한이 12%보다 낮을 수 있습니다. 건물주가 받은 보증금 1억 원은 대출 상환에 쓴다고 가정했습니다(대출이자 연 4.5%라면 이자가 연 450만 원 줄어듭니다).

세율은 과세표준 1억 5천만~3억 원 구간의 소득세 38%에 지방소득세를 더한 41.8%로 잡았습니다. 계산 과정은 접고 결과만 보겠습니다.

보증금 쪽 101만 원은 건설비 차감을 전혀 못 받는 가장 불리한 경우입니다. 소득세 간주임대료가 0이 되면 약 231만 원까지 올라갑니다. 어느 쪽이든 월세의 3분의 1 안팎에 그칩니다.

보증금이 더 남는 경우는 언제인가요?

보증금 1억 원으로 연 12.5% 이상을 벌 수 있을 때 보증금이 월세를 따라잡습니다.

월세 인상으로 세후 698만 원을 받는다면, 보증금 1억 원도 그만큼 남기려면 수익률이 건설비 차감이 있는 경우 약 12.5%, 없는 경우 약 14.8%여야 합니다. 대출 상환(연 4~6%)이나 예금(연 3%대)으로는 닿지 않는 숫자입니다.

그래서 판단 기준은 이렇게 잡습니다. 보증금으로 쓸 곳이 연 12%를 넘기는 곳이 아니라면 월세 쪽이 더 남깁니다.

보증금 쪽이 의미를 갖는 경우는 따로 있습니다.

• 월세 인상분이 얹히면서 소득이 다음 세율 구간(38%→40%는 과세표준 3억 원 경계)을 넘어갈 때. 이 글의 41.8%는 구간이 안 바뀐다는 가정이라, 넘어가면 월세 쪽 손에 남는 돈이 줄어듭니다.
• 월세를 밀리는 임차인이라, 연체를 깔아 둘 보증금 담보가 더 필요할 때.

재계약 전에 어떤 순서로 계산해 보면 되나요?

올릴 수 있는 한도를 확인하고, 보증금 돈의 쓰임새 수익률을 적은 뒤, 위 표에 대입하는 순서입니다.

1. 한도 확인: 건물주가 청구로 올릴 때는 직전 월세·보증금의 5% 이내이고, 직전 증액 후 1년이 지나야 합니다(상가임대차법 제11조, 시행령 제4조). 임차인과 합의하면 이 범위를 넘길 수 있습니다.
2. 환산 맞추기: 보증금 1억 원 ≈ 월세 100만 원(연 12%)으로 두 방식의 무게를 맞춥니다.
3. 보증금 쓰임새 적기: 대출 상환이면 대출 금리, 다른 곳이면 예상 수익률을 적습니다.
4. 남는 돈 비교: 월세는 인상분 × (1 − 소득세율), 보증금은 위 표의 방식으로 계산합니다. 소득세율은 사업장 소득 규모에 따라 달라지는 숫자입니다.

보증금을 한 푼도 올리지 않는 재계약이라면 이 계산은 잊으셔도 됩니다. 올릴 계획이 있으시다면 숫자 두 개만 적어 보세요. 올리려는 금액, 그리고 그 돈을 어디에 써서 몇 퍼센트를 벌 수 있는지입니다.