상가 임차인이 10년을 채운 해, 건물주는 재계약을 거절해도 권리금 회수까지 막아도 될까

상가 임차인이 최초 계약일부터 전체 10년을 채우면 임차인의 계약갱신요구권은 끝나고, 건물주는 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 이것이 곧 "10년이 지났으니 새 임차인을 마음대로 받아도 된다"는 뜻은 아닙니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 새 임차인의 권리금 지급을 방해하면, 건물주는 손해배상 책임을 집니다.

이 두 규정은 근거 조문이 서로 다릅니다. 갱신요구권은 「상가건물 임대차보호법」 제10조, 권리금 회수기회 보호는 제10조의4입니다. 대법원은 2019년 5월 16일 선고(2017다225312, 2017다225329)에서 갱신요구권을 행사할 수 없는 기간이 지났더라도 제10조의4의 요건을 갖추면 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했습니다.

이 글은 10년째 계약 만료를 앞둔 건물주가 어떤 순서로 무엇을 확인해야 하는지, 어디까지가 허용되고 어디부터 방해가 되는지를 법제처 생활법령정보와 대법원 판결 요약에 나온 내용만으로 정리합니다.

10년은 어디서부터 세고, 언제 갱신요구권이 끝나나

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다. 다만 이 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 할 수 있습니다(법 제10조 제1항·제2항).

"최초의 임대차 기간"은 임차인이 영업을 위해 그 상가건물을 처음 임차한 계약을 뜻합니다. 갱신을 거듭했더라도 기간은 이 맨 처음 계약일부터 합산합니다.

10년 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다(부칙 제15791호 제2조). 갱신된 임대차는 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보며, 차임이나 보증금을 올릴 때는 청구 당시 금액의 5%를 넘을 수 없습니다(법 제10조 제3항, 제11조 제1항, 시행령 제4조).

10년이 되기 전에도 거절할 수 있는 사유

10년이 차지 않았더라도 법에 정한 사유가 있으면 건물주는 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(법 제10조 제1항 단서). 생활법령정보는 사유를 다음과 같이 정리합니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방 합의로 건물주가 상당한 보상을 제공한 경우, 건물주 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우, 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우입니다. 여기에 철거·재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우(계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우)와 임차인이 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 더해집니다.

갱신요구권이 끝나도 권리금 회수기회 보호는 남습니다

건물주가 가장 자주 혼동하는 지점이 여기입니다. 갱신요구권은 임차인이 임대차를 이어가려는 권리이고, 권리금 회수기회 보호는 임대차가 끝나는 것을 전제로 임차인이 새 임차인에게서 권리금을 받을 수 있게 길을 열어 두라는 의무입니다.

대법원은 2019년 판결에서 이 둘을 분리했습니다. 제10조의4는 갱신요구권 행사기간의 만료를 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않고, 예외는 제10조 제1항 각 호 또는 제10조의4 제2항 각 호의 정당한 사유가 있는 경우뿐이라는 것이 논지입니다. 또한 전체 임대차 기간이 길어져도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되므로 권리금 회수를 보장할 필요가 있다고 보았습니다.

이 판결이 다룬 사건은 당시 법(전체 5년 기준)에 따른 것이었습니다. 이후 법이 전체 10년 기준으로 개정되었어도, 판결의 핵심 논리는 "제10조의4가 갱신요구권 기간 만료를 예외로 두지 않았다"는 법 문언 해석에 있습니다. 현행 제10조의4도 예외를 제10조 제1항의 사유 등에 한정하고 있다는 점이 생활법령정보에 나와 있어, 10년이 찼다는 이유만으로 보호의무가 사라진다고 볼 근거는 확인되지 않습니다.

종료 6개월 전부터 건물주가 하면 안 되는 네 가지 행위

건물주는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 행위로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다(법 제10조의4 제1항). 건물주의 입장에서는 "내 건물에 누구를 들일지는 내 마음"이라고 생각하기 쉬운 부분이어서, 행위 유형을 구체적으로 알아 두는 편이 안전합니다.

건물주가 정당하게 거절할 수 있는 경우

대법원 판결 요약에 따르면 제10조의4 제2항은 신규 임차인이 될 사람이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 등을 정당한 사유로 들고 있습니다. 이런 사유가 있으면 건물주는 임차인이 주선한 사람과의 계약을 거절해도 방해로 보지 않습니다. 다만 거절 이유는 "건물주의 마음"이 아니라 위 사유 중 어디에 해당하는지로 설명되어야 합니다.

손해배상은 얼마까지 가능하고, 언제까지 청구할 수 있나

건물주가 위 행위로 임차인에게 손해를 입히면 그 손해를 배상해야 합니다. 이 경우 배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(법 제10조의4 제3항). 임차인의 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(같은 조 제4항).

상한이 있다는 점은 건물주에게 숨통이 되지만, 한도 안에서는 실제 손해만큼 배상해야 하므로 방해 여부를 가볍게 볼 일이 아닙니다. 임차인에게도 부담이 있습니다. 임차인은 신규 임차인이 될 사람의 자력과 이행 의사·능력에 대해 자신이 아는 정보를 건물주에게 제공해야 합니다(제10조의4 제5항).

계산 예시: 배상 한도가 정해지는 방식

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 약정한 권리금이 1억 원이라고 가정합니다.
2. 임대차 종료 당시 그 점포의 권리금이 8,000만 원으로 평가된다고 가정합니다.
3. 배상 한도는 두 금액 중 낮은 8,000만 원입니다. 실제 손해가 이보다 작으면 그 손해액이 배상 범위가 됩니다.

3번 연체한 임차인은 갱신도, 권리금 보호도 예외가 됩니다

임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 건물주는 갱신 요구를 거절할 수 있고(제10조 제1항 단서), 제10조의4는 제10조 제1항에 해당하는 사유가 있으면 적용되지 않으므로 권리금 회수기회 보호의 예외도 됩니다. 별도로 제10조의8은 차임 연체가 3기에 이르면 임대차계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

기준은 연체한 차임의 합계가 3기분에 이르렀는지입니다. 월 차임이라면 연체액이 석 달 치에 이른 사실이 있으면 해당하고, 그 사실이 반드시 연속된 석 달일 필요는 없다고 보는 것이 생활법령정보의 취지입니다. 이 규정은 강행규정이어서 "1번만 연체해도 해지할 수 있다"거나 "3번 연체하면 해지 의사표시 없이 자동 종료된다"는 약정은 임차인에게 불리하므로 무효입니다(제15조).

이런 임대차에는 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다

임대차 목적물이 「유통산업발전법」상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않습니다(제10조의5). 건물이 이 유형에 해당하는지는 등기부와 용도 확인으로 먼저 걸러 둘 수 있습니다.

10년째 만료 시즌에 건물주가 점검할 순서

실무에서 흔한 장면은 10년째 만료를 앞두고 건물주가 직접 쓰려고 하거나 더 높은 조건의 새 임차인을 받으려 하는 경우입니다. 이때 임차인이 새 임차인 후보를 데려오면, 건물주는 거절하거나 조건을 바꾸기 전에 그 이유가 위에서 본 정당한 사유에 해당하는지부터 따져야 합니다. 갱신을 거절할 수 있다는 사실과, 임차인이 데려온 후보와의 계약을 거절해도 된다는 사실은 서로 이어지지 않기 때문입니다.

1. 기산점과 만료일 확정: 최초 임차인이 영업을 위해 임차한 첫 계약일부터 갱신 이력을 모두 합산해 만료일을 정합니다. 이 글의 예시에서는 2027년 2월 28일이 만료일이고, 6개월 전은 2026년 8월 28일입니다.
2. 제외 유형 여부 확인: 대규모점포·준대규모점포의 일부인지, 국공유재산인지 확인합니다. 해당하면 제10조의4가 적용되지 않습니다.
3. 연체 이력 정리: 임대차 기간 중 차임을 3번 연체한 사실이 있는지 입금 내역으로 정리합니다. 있으면 갱신 거절과 권리금 보호 예외의 근거가 됩니다.
4. 신규 후보 대응 기준 설정: 임차인이 후보를 데려오면 후보의 자력과 의무 이행 가능성을 기준으로만 판단하고, 제시한 차임·보증금은 조세·공과금·주변 시세와 비교해 합리적인 범위에서 정합니다.
5. 대화 기록 보관: 거절하거나 조건을 바꾼다면 그 사유와 근거를 서면으로 남깁니다. 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 동안 행사할 수 있으므로 기록도 그 기간만큼 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 상가 임차인이 10년을 채우면 건물주는 무조건 재계약을 거절할 수 있나요?

임차인의 계약갱신 요구는 최초 계약 기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 가능하므로, 10년이 찬 뒤의 갱신 요구는 거절할 수 있습니다(법 제10조 제2항). 다만 합의로 재계약하는 것은 당사자의 자유이고, 거절한 뒤에도 임차인이 주선한 신규 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호의무는 별도로 판단됩니다.

Q. 10년이 지나면 권리금 회수기회 보호의무도 사라지나요?

대법원은 2019년 5월 16일 선고(2017다225312, 2017다225329)에서 전체 임대차 기간이 갱신요구권 행사 한도를 넘더라도 제10조의4의 요건을 충족하면 건물주가 보호의무를 진다고 보았습니다. 이 판결의 사건은 당시 5년 기준이었지만, 제10조의4가 갱신요구권 기간의 만료를 예외로 정하지 않았다는 논리가 판단의 중심입니다.

Q. 권리금 회수 방해로 손해배상을 하게 되면 얼마까지 부담하나요?

신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 임차인의 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다(제4항).

Q. 월세를 석 달 밀린 적이 있는 임차인에게도 권리금 회수를 도와줘야 하나요?

차임을 3번 연체한 사실이 있으면 제10조 제1항의 갱신거절 사유에 해당하고, 제10조의4는 그런 사유가 있는 경우 적용되지 않습니다. 연체한 차임액이 3기분에 이르렀는지를 따집니다. 다만 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체분은 연체로 보지 않는 경과 규정(제10조의9)이 있습니다.