건물 매수 전 건축물대장에서 확인할 5가지 항목과 위반 면적 가격 협상법

매수 전 건축물대장에서 확인할 5가지 항목과, 위반 면적을 발견했을 때의 가격 협상법을 2026년 기준으로 정리했습니다.

매수 전 건축물대장에서 확인할 5가지 항목과, 위반 면적을 발견했을 때의 가격 협상법을 2026년 기준으로 정리했습니다.

현장에서 눈으로 보면 멀쩡한 건물이었습니다. 임차인도 차 있고, 수익률도 나쁘지 않았습니다. 그런데 잔금을 치르고 몇 달 뒤, 구청에서 이행강제금 고지서가 날아옵니다. 전 주인이 만든 옥탑 증축이 위반건축물로 잡혀 있었던 겁니다. 위반 면적을 만든 사람은 따로 있는데, 돈을 내는 사람은 지금 건물을 산 새 주인입니다.

빌딩 취득에서 위반건축물 확인은 등기부등본만큼 중요한데도, 자주 건너뛰는 절차입니다. 이 글에서는 위반건축물이 왜 매수자의 부담이 되는지, 계약 전 건축물대장에서 무엇을 확인해야 하는지, 위반 면적을 발견했을 때 어떻게 협상해야 하는지를 순서대로 짚습니다.

위반건축물, 왜 매수자가 부담을 떠안나

먼저 용어부터 정리하겠습니다. '불법건축물'은 허가·신고 없이 증축하거나 용도를 바꿨지만 아직 적발되지 않은 상태입니다. 이것이 단속에 적발되어 건축물대장에 위반 사실이 기재되면 '위반건축물'이 됩니다. 매수자 입장에서 더 직접적인 위험은 이미 대장에 기록이 남은 위반건축물 쪽입니다.

이행강제금은 '현재 소유자'에게 부과됩니다

위반건축물의 핵심 부담은 이행강제금입니다. 건축법 제80조에 따라, 시정명령을 이행하지 않으면 위반 상태가 해소될 때까지 1년에 2회 이내 범위에서 반복 부과됩니다. 서울 대부분의 자치구는 연 1회 부과하고 있습니다.

과거에는 최대 5회까지만 부과되고 끝났습니다. 그러나 2019년 4월 23일 건축법 개정으로 이 부과 횟수 상한이 폐지되면서, 지금은 시정할 때까지 기약 없이 매년 부과됩니다. 중요한 점은 부담이 위반 행위를 한 사람이 아니라 현재 소유자에게 부과된다는 것입니다. 전 주인이 만든 위반 면적이라도, 매수한 순간부터 새 주인이 매년 부담을 안습니다.

대출·임대·매각이 함께 막힙니다

부담은 강제금에서 끝나지 않습니다. 위반 표기가 있으면 은행이 담보 가치를 낮게 보거나 대출을 거절하는 경우가 많습니다. 다음에 건물을 팔려고 할 때, 매수자가 대출을 못 받으니 거래 자체가 어려워집니다. 임대 측면에서도 주거용은 임차인의 전세자금대출과 전세보증보험 가입이 거절될 수 있고, 상가·근린생활시설은 업종에 따라 영업신고증 발급이 막힐 수 있습니다. 임차를 맞추려고 권리금까지 주고 들어온 점포가 영업허가 단계에서 막히는 사례가 실제로 있습니다.

매수 전 건축물대장에서 확인할 5가지

위반건축물 여부는 계약 전에 누구나 무료로 확인할 수 있습니다. 정부24 또는 건축행정시스템 '세움터'에서 건축물대장을 열람·발급하면 됩니다. 표제부 첫 장 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표기되어 있는지를 가장 먼저 확인합니다. 표기가 있다면 변동사항란에서 위반일자와 위반 내용까지 확인할 수 있습니다.

다만 표기가 없다고 안심해서는 안 됩니다. 아직 적발되지 않은 불법건축물은 대장에 나타나지 않습니다. 세움터에서 건축물현황도(도면)를 함께 발급받아 실제 면적·구조와 비교하고, 현장 실측을 병행해야 누락을 줄일 수 있습니다. 대장과 현황도를 떼는 데 드는 비용은 인터넷 열람 기준 무료입니다.

위반 면적을 발견했다면, 이렇게 협상합니다

위반건축물이라고 매수를 포기할 필요는 없습니다. 위반 유형이 경미하고 시정이나 양성화가 가능하다면, 부담을 숫자로 계산해 가격에 반영하는 쪽이 합리적입니다. 순서는 다음과 같습니다.

첫째, 향후 이행강제금을 추산합니다. 이행강제금은 시가표준액 × 위반면적 × 부과율로 산정됩니다. 매년 부과된다는 전제로 보유 예정 기간만큼 누적액을 계산합니다.

둘째, 시정 또는 양성화 비용을 더합니다. 원상복구 철거비, 또는 양성화 신청 시 건축사 실측·도면 작성비와 구조안전 검토비, 그리고 늘어난 면적에 대한 취득세·재산세 증가분까지 포함합니다.

셋째, 합산액을 매매가에서 차감해 협상합니다. "위반 상태를 그대로 인수하는 대신, 내가 부담할 비용만큼 가격을 낮춘다"는 구조입니다. 이때 위반 사항과 시정 책임을 계약서 특약에 명시해야 분쟁을 막을 수 있습니다.

양성화 특별법이라는 변수

소규모 주거용 위반건축물을 한시적으로 합법 전환해 주는 특별조치법이 입법 마무리 단계에 있습니다. 2026년 5월 26일 국회 법제사법위원회를 통과해 본회의 의결을 앞두고 있으며, 정부도 시행령 제정 절차에 착수했습니다. 적용 대상은 2023년 12월 31일 이전 사실상 완공된 건물 중 다세대주택(세대당 전용 85㎡ 이하), 단독주택(연면적 165㎡ 이하, 조례로 최대 330㎡), 다가구주택(연면적 660㎡ 이하) 등 소규모 주거용으로 한정됩니다. 1층 상가·위층 주택 형태의 겸용 건물도 연면적의 절반 이상을 주거용으로 쓰면 검토 대상이 될 수 있습니다.

매수자 관점에서 지금 검토 중인 건물의 위반 면적이 양성화 대상에 들어온다면, 매수 후 합법화를 통해 묶여 있던 자산 가치를 풀 수 있는 기회가 됩니다. 다만 시행 시점과 세부 기준은 시행령 확정에 따라 달라질 수 있으므로, 신청 가능 여부는 확정 단계에서 확인이 필요합니다.

상업용 빌딩 매수자가 주의할 점

상가·꼬마빌딩 매수에서 반드시 짚어야 할 두 가지가 있습니다.

하나, 대형 상업용 건물·공장·상가의 위반 부분은 이번 양성화 대상이 아닙니다. 특별조치법은 소규모 주거용 구제에 초점이 맞춰져 있습니다. 상업용 빌딩의 위반 면적은 양성화로 해결되지 않으므로, 매수 단계에서 시정 비용과 강제금을 전제로 판단해야 합니다.

둘, 안전·구조를 침해하는 위반은 협상이 아니라 회피 대상입니다. 내력벽 무단 철거, 피난통로·소방통로 침범처럼 안전을 위협하는 위반은 양성화가 어렵고 시정 비용도 큽니다. 단순히 면적을 넓힌 위반과는 위험의 차원이 다릅니다.

빌딩 취득에서 실수는 비용이 들지 않는데도 건너뛴 확인에서 나옵니다.

자주 묻는 질문