건물 관리는 언제부터 문제가 되기 시작할까
대부분 비슷합니다.
큰 사고가 나서가 아니라,
별일 없는 상태가 오래 갈 때 문제가 쌓입니다.
공실 없고,
민원도 잦지 않고,
관리비도 크게 튀지 않는 상태.
이때 관리가 잘 되고 있다고 느끼지만,
실제로는 관리 내용이 정리되지 않고
그냥 흘러가고 있는 경우가 많습니다.
관리가 어려워지는 지점은 늘 같습니다
현장, 시설, 행정.
이 세 가지가 한 사람 손에 묶이는 순간부터입니다.
현장 민원 처리하다가
시설 점검은 뒤로 밀리고,
일정·계약은 기억에 의존하게 됩니다.
문제는 이 상태가 꽤 오래 유지된다는 점입니다.
큰 사고가 없으니
관리 구조 자체를 의심하지 않게 됩니다.
하지만 이 구조에서는
문제가 생겨도
어디서부터 잘못됐는지 특정하기가 어렵습니다.
건물 관리가 파편화되는 방식
기존 관리 방식은 보통 이렇습니다.
시설에 문제가 생기면 설비 업체에 연락하고,
임대료나 계약 문제는 부동산이나 법무사를 거치고,
세금이나 기장은 세무사에게 따로 문의합니다.
업무는 나뉘어 있지만,
조율은 결국 건물주 몫으로 남습니다.
관리인을 두고도
건물주가 계속 관여하게 되는 이유가
바로 이 지점입니다.
그래서 관리 방식을 나눕니다
안택스 빌딩케어에서는
관리 역할을 의도적으로 나눕니다.
한 사람이 다 하는 관리가 아니라,
현장·시설·행정을 각각 전담하는 구조입니다.
현장은 현장 담당자가
시설은 시설 담당자가
행정과 일정은 행정 담당자가 관리합니다
세 명이 동시에 움직입니다.
중요한 건
일을 나눈다는 게 아니라,
관리의 기준을 나눈다는 점입니다.
현장은 현장에서 끝나야 합니다
현장 관리는
단순히 한 번 보고 오는 일이 아닙니다.
공용부, 외관, 옥상, 지하까지
정기적으로 상태를 확인하고,
임차인 민원이 생기면
현장에서 바로 정리합니다.
건물주는 “지금 건물이 어떤 상태인지”를
말이 아니라 확인 가능한 정보로 받게 됩니다.
시설은 사고가 나기 전에 관리해야 합니다
승강기, 소방, 전기, 정화조처럼
법적 의무가 따르는 시설은
고장 이후 대응으로는 늦습니다.
시설 담당자는
유지·보수 업체를 관리하고,
점검 일정과 이력을 정리하며,
기술적인 문제에 전문적으로 대응합니다.
시설 관리의 목적은
수리를 잘하는 게 아니라
사고를 안 나게 하는 것입니다.
행정은 흐름을 정리하는 일입니다
관리에서 가장 자주 빠지는 게 기록입니다.
누가 언제 어떤 민원을 처리했는지
어떤 시설을 왜 손봤는지
비용이 왜 발생했는지
이게 남지 않으면
관리비는 늘 설명이 필요해지고,
건물주는 계속 확인해야 합니다.
행정 관리는
임대료 청구, 미수금, 공과금, 세무 기장까지
건물의 현금 흐름을
설명 가능한 상태로 유지하는 역할입니다.
관리의 목적은
‘처리’가 아니라 ‘정리’입니다.
이 구조에서 관리가 달라집니다
현장은 현장대로 놓치지 않고,
시설은 시설대로 누락 없이 점검되고,
일정은 일정대로 앞서 관리됩니다.
건물주는
상황을 직접 챙기지 않아도
전체 흐름을 파악할 수 있게 됩니다.
여러 업체와 각각 통화하는 대신,
하나의 소통 창구를 통해 관리 상황을 확인합니다.
3:1 케어라는 구조
이걸 저희는
3:1 케어라고 부릅니다.
한 명이 다 하는 관리가 아니라,
세 명이 각자 맡은 역할을 책임지는 구조입니다.
그래서 관리가
사람에 따라 흔들리지 않습니다.
이건 관리비 이야기가 아닙니다
관리 잘한다고
바로 수익이 늘지는 않습니다.
다만
관리 안 해서 생기는 손실은
확실히 줄어듭니다.
건물을 오래 가져갈수록
이 차이는 점점 커집니다.
관리인을 바꾸는 문제가 아니라, 관리 구조를 바꾸는 문제입니다.
지금까지 큰 문제가 없었다면,
한 번쯤은 관리 방식을 점검해볼 시점일 수 있습니다.